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国有土地使用权转让流程及注意事项

2019-07-23 分享到:

  依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛,任何单位和个人,包括境外的企事业单位和个人,符合依法使用中国国有土地条件的,都可以成为中国的国有土地使用者。

国有土地使用权转让流程及注意事项

  国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。

  由于中国法律禁止土地买卖,国家土地所有权一般不能流转,因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言,划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利,都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权,可以依法转让,因此,国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村,农民使用国有土地和使用本集体所有的土地,除了在法律概念上不同外,其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权,成为一种完整意义上的财产权,可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押,与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”,这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制,是实现土地所有权的一种措施。

  《土地法》关于国有土地使用权收回的规定:>>国有土地使用权证查询需要土地使用权证编号吗?

  第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

  (一)为公共利益需要使用土地的;

  (二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

  (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

  (四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

  (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

  依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  国有土地使用权转让

  在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让,租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

  按照我国土地所有权与使用权分离的原则,实行国有土地使用权出让、转让制度。

  一、土地使用权出让:指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。

  二、土地使用权转让:指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。

  三、土地使用权出租:指土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  四、土地使用权抵押

  五、土地使用权终止

  国有土地使用权转让条件

  除一般的民事行为生效要件外,尚须如下特别要件:

  1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

  (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权;

  (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25% 以上,属于成片开[2]发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

  (3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

  2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

  (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

  (2)领有国有土地使用证;

  (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

  (4)经有批准权的人民政府审批。

  国有土地使用权转让注意事项>>国有土地使用证办理流程 土地使用证办理必看

  土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项,例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权就无法转让等。

  一、转让合同的形式

  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

  二、国有土地的权属调查和资信能力调查。

  1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

  2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。三、转让价格评估事宜

  在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。

  四、国有土地使用权转让的担保

  1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。

  2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。

  五、有关税费

  转让合同签订之时,双方应对有关应